美國樓市大跌,有人從中看到希望,通脹可能降溫

美国楼市低迷或有助美联储抗击通胀

房价下降和房屋租金增长大幅放缓,居住对通胀的贡献在未来一年可能急剧下降。住房市场滑坡可能有助于实现美联储希望在未来一年看到的经济活动和通货膨胀降温。

11月成屋销售连续第10个月下降。

图片来源:STEFANI REYNOLDS/AGENCE FRANCE-PRESSE/GETTY IMAGES

Nick Timiraos

2022年12月27日15:00 CST

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从一些指标来看,美联储今年的连续加息给住房市场带来了与2007-09年一样严重的不景气局面,令潜在买家、房主、建筑商和其它与房地产有关的行业饱受痛苦。

对美联储来说,这种情形或许并不完全是坏事。住房市场滑坡可能有助于实现美联储希望在未来一年看到的经济活动和通货膨胀降温。

2020年3月袭击美国的新冠疫情带来了意想不到的住房热潮,推动因素包括人们居家办公趋势、美国人对更多空间的渴望以及美联储把利率降至接近零水平。

在随后的复苏中,就业增长推动了家庭的组建,年轻的成年人寻求独自过日子,而不是与室友或父母一起生活。

结果就是住房建造大增。标普CoreLogic Case-Shiller全美房价指数从2020年1月到2022年6月跃升了45%。公寓租金也大幅攀升。

通胀的强劲和持续性让美联储措手不及,该央行在2022年改弦更张,共加息七次,截至本月已上调利率至4.25%-4.5%。今年秋季,30年期固定房贷利率的平均水平从3月份的4%左右跃升至7%。最近该利率回落到了6.3%。据抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association, 简称MBA)的数据显示,11月份,以美国房价中值计算的每月房贷还款额比年初增加了43%。

利率上升会抑制支出、招聘和投资,进而遏制通胀。对利率波动较敏感的房地产行业通常最先感受到这一点,但今年利率冲击的速度和严重程度让长期参与市场的人士都深感震惊。

科罗拉多州波尔德负责房贷业务的第三代银行业者Lou Barnes说:“这是我见过的最严重的利率冲击,其影响远远超过其他冲击。”Barnes于1978年开始从事房贷业务。他警告称,这种冲击的影响还没有完全显现出来。

买家已经离场观望,已锁定低利率的卖家更没有理由出售。

11月成屋销售创纪录地连续第10个月下降。房利美(Fannie Mae)和高盛(Goldman Sachs)的经济学家预测,2023年成屋销量将降至400万套以下,低于2006-2011年楼市萧条时期的水平。

房屋租金的增长也已放缓,其背景是过去两年的家庭组建热潮似已结束,此外,新住宅单元的供应量创40年高位。

住房需求可能因人口增加或新家庭组建而增长。美国人口普查局的信息显示疫情之后一人家庭占比大增,居于弗吉尼亚州利斯堡、研究住房领域的独立经济学家Thomas Lawler称,这反映的可能是行为变化,而非人口增长。

他估计,如果家庭数量与人口数量之比在2021年至2022年间保持不变,家庭数量增幅本会是美国人口普查局数字所示的一半。

如果这种激增被证明是与疫情相关的异常现象,那么家庭组建数量可能会出现更大幅度下降。“组建一个新家庭的成本已上升了很多,”Lawler说。“在我看来,如果家庭数量的增长实际上没有大幅放缓,那将是令人震惊的。”

租房软件公司RealPage的住房经济学家Jay Parsons说,通常情况下,在春末大学生毕业时,租房需求会上升,但今年没有出现这种情况。他说:“我们从未见过这样的时期,就业增长如此之快,但任何类型的住房需求都如此之少。”他说,疫情将未来的需求“提前”了。

11月,单户型住宅开工率降至疫情最初几个月以来的最低水平,而借贷成本上升正在抑制新公寓投资。Camden Property Trust的首席执行官Ric Campo说:“住宅开发行业的所有人——无论是出售还是出租领域——现在都处于停滞状态。”该公司位于休斯顿,拥有5.8万套公寓。

楼市低迷也可能抑制对家电、装修及搬家服务等业务的需求。Dan Neufeld与父亲在弗吉尼亚州亚历山大经营着Mt. Diablo Landscaping,到了6月,他意识到电话铃声已不再响起。Neufeld说:“我们四目相对,犯了嘀咕,‘天啊,怎么回事?我们本应有多得多的评估和预约’。”

在疫情之下楼市泡沫高涨期间,Neufeld的公司曾受益于庭院装修热潮,2020年和2021年是他生意非常好的两年。Neufeld认为,这种热潮使得或许本应发生在后面几年的销售提前了。Neufeld说:“现在,没有谁会下定决心进行2万或3万美元的庭院装修。”

所有这些都可能对通货膨胀产生强有力的影响。

通胀最初是由汽车、家具等物品的价格推高的。俄罗斯今年入侵乌克兰进一步提振了食品、能源和其他大宗商品的价格。

随着房屋租金和房价飙升,住房也助推了通胀,但存在滞后性。住房在消费者价格指数(CPI)中占比三分之一,在个人消费支出价格指数(PCE)中占比六分之一。PCE是美联储密切关注的一个通胀衡量指标。

随着目前房价下降和房屋租金增长大幅放缓,居住对通胀的贡献在未来一年可能急剧下降。这也是美联储官员预计明年年底通胀率将从目前的6%左右降至3.1%的原因之一。

美联储官员不确定这是否足以使通胀持久地降至2%的目标。他们担心,收入的不断增长可能会支撑消费支出,使企业能够继续通过涨价将增加的成本转嫁给消费者。

“Campo先生对美联储官员对工资的担忧有同感。虽然Camden Property Trust的股价今年以来已下跌37%,但今年将是该公司有史以来表现最好的年份之一,而且他的员工——他们自己的账单也在增加——正期待着更大幅度的加薪。”

“现在压力来了:我们将比平时更大幅度地加薪,”他说。“那些加薪幅度超过正常的3%水平的公司将带来很多薪资压力。问题是加薪多少合适?5%、6%还是7%?”

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