财经记者：Nassim Khadem
Posted 1h ago1 hours ago
州府城市房价去年下跌5.3%，为2008年金融危机以来的最大年度跌幅。(ABC News: John Gunn)
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这是大多数澳大利亚人希望得到答案的问题。2023年房价会继续下跌吗？
对于那些已经身在房地产市场上的人来说，他们的房屋价值在疫情大流行期间跃升了20%以上，他们不会欢迎房价进一步下跌。
澳大利亚住房总价值约为9.4万亿澳元。
正如房地产研究公司CoreLogic所指出的，这几乎是澳大利亚养老基金价值的三倍，是澳大利亚上市股票价值的三倍多。
房屋占家庭财富的近60%，占贷款人资产负债表的62%。
如果房地产市场下跌，许多澳大利亚人的财富也会下跌。而历史告诉我们，在这种情况发生之前，往往会有监管和政策干预，因为它会带来更广泛的金融不稳定风险。
但是，对于那些一直苦苦挣扎努力进入房地产市场的人来说，迹象表明住房正变得更加可负担得起，将使他们感到欢欣雀跃。一名首次置业者需要花费将近11.5年的时间才能为一户平均价格的房屋攒下20%的首付。
CoreLogic的最新数据显示，随着澳大利亚联邦储备银行自五月以来八次提高现金利率至目前的3.10%水平，以及浮动利率上升至约6%或7%，这种情况正在开始发生。
各州和领地首府城市的房价去年下降了5.3%，这是自2008年金融危机以来最大的年度跌幅。
墨尔本房价不断下跌，预计二月份将抹去疫情期间房价的所有涨幅。(ABC News)
CoreLogic房产分析师认为，随着借贷成本的上升，墨尔本的房价将在二月前抹去疫情大流行期间的所有收益，但墨尔本是唯一一个房价下跌到如此程度的州府城市。
但报告也指出，墨尔本的房价仍然远远高于疫情大流行之前的水平。而且有预测说，房价下跌最终会逆转。
经济学家预测，在联邦储备银行于今年晚些时候或明年年初开始降息之前，二月份将有更多的利率上升。
这意味着，从长期来看，在更多移民的推动下，澳大利亚房地产市场很可能会站稳脚跟。
房产市场疲软的迹象：房产挂牌量“异常之低”
自联邦储备银行五月开始加息以来，经济学家们一直预测房产价格将下降15%到20%。
自那时起，全国范围内房价已经下降了近9％。
但就目前而言，房地产分析师和经济学家预测，随着更高的利率开始对人们的生活产生影响，房价将进一步下跌。
CoreLogic表示，新上市的房源“在2022年下半年异常地少，因为潜在的卖家鉴于住房市场状况的恶化而推迟或重新考虑他们的售房决定”。
该公司指出，新鲜广告的房产数量通常会在二月初到复活节期间经历一个季节性的上升期。
CoreLogic说：“如果这种季节性模式在今年出现，那么它可能会在买方活动没有相应增加的情况下发生。”
“这种情况下，[房产]在市场上停留的时间可能会进一步增加，房主折扣变得更加显著，导致价格进一步下降。”
SQM研究公司发布的其他数据显示，全国住宅物业挂牌量在2022年12月下降了5.5%，从11月的241,701套物业下降到228,415套。这一月度挂牌量的下降是由夏季假期的开始推动的。
与2021年12月相比，总挂牌量上升了4.6%，这是由未售出房产的激增所推动的。挂牌超过180天的房产数量上升了14.8%，房主苦于无法售出他们的房屋。
SQM 研究公司总经理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示，虽然今年的不良房源活动有所增加，但“仍然保持在相对良性的水平”，并在12月的季度中趋于稳定。
该房地产研究公司记录了6210套在不良条件下出售的住宅。这仍然远远低于新冠疫情之前的13000多套住宅的水平。
克里斯托弗先生说：“在我们看到不良贷款活动大幅增加之前，我真的怀疑一些关于2023年住房崩溃的灾难性预测会发生。”
但他说，如果联邦储备银行在未来几个月将现金利率从3.10%提高到4%，高于大多数经济学家的预期，那么就有可能出现“这种非常黑暗的情景”。
AMP Capital首席经济学家肖恩·奥利弗（Shane Oliver）说，浮动利率上涨的全部影响还没有完全显现出来，因为利率上涨需要两到三个月的时间才能在实际的还贷中显现出来。
奥利弗表示，房价已经从疫情时期的高点下跌了8%，这意味着未来还会下跌9%左右。(Daniel Irvine.)
他预计，这种影响将在未来几个月开始浮现，并指出，在40%的固定利率抵押贷款家庭中，有三分之二的家庭将看到他们的抵押贷款利率在今年年底前从大约2%重置到大约5%或6%。
“这可能会导致还贷的压力急剧上升，尤其是今年固定利率贷款将重设，”他说。
“由于利率上升带来的这些需求和供应方面的考虑，我们继续预计全国房价将自上而下地下跌15%至20%，直到九月季度左右。
“由于房价已经从高位下跌了约8%，这意味着还将有9%的下跌。”
经济衰退可能导致房价下跌30％
但是房价更大幅度下跌的风险是什么？
奥利弗博士说，主要的风险是如果央行将现金利率提高到一如货币市场所假设的4%左右，那么经济将进入衰退。
值得注意的是，大多数经济学家与金融市场的预期并不一致。大多数经济学家预测，现金利率最多会达到3.5%或3.6%。
银行监管机构推出的更高的抵押贷款服务性缓冲，对银行的贷款额度进行了限制，也将限制借贷能力。
“澳大利亚央行已经提高了利率，超过了适用于2021年10月之前的2.5%的利率服务性缓冲，”奥利弗博士说。
他说，如果加息过于激进，经济陷入衰退，这种情况下，房价可能会从疫情时期的高点下跌约30%。
但奥利弗博士预测，更有可能出现的情况是房价从其疫情时期的高点下跌约15-20%。
这是因为，像许多其他经济学家一样，他预计今年晚些时候会降息，可能是在年底。
降息将在2023年底或2024年初开始
奥利弗博士说，削减利率的举措可能会使房价开始回升。
他说，这将把2023年的预期房价跌幅缩小到7%左右。
他指出，有几个因素将有助于防止价格跌破底线，并最终推动复苏。
“这些因素包括政府的支持计划，如住房首付计划、‘助力买房’计划（Help to Buy）和新州的首次购房者将印花税换成土地税、租赁市场紧俏以及移民人口迅速上升，”奥利弗博士说。
其他经济学家也预测2024年会降息。
联邦银行的加雷斯·埃尔德（Gareth Aird）认为，澳大利亚央行今年还会加一次息。
他在一份研究报告中说：“我们预计在2023年初还有一次25个基点的加息，这将使现金利率达到3.35%。
“我们继续预期在2023年底会降息，并预计2023年第四季度会降息50个基点。”
加雷斯·埃尔德预计2023年还会有一次加息，然后预计到2024年会降息。(ABC News: John Gunn)
如果澳大利亚的失业率飙升，那么住房市场将面临风险
精算师协会最近发布了一份绿皮书，模拟了如果出现 “房价修正”会发生什么。
由精算师休伊·米勒（Hugh Miller）和独立经济学家麦克·布莱什（Michael Blythe）所作的分析，着眼于基于住宅价格下降30%的情景，分析指出“这超出了目前所有的主流预测”。
该绿皮书指出：“价格下跌是由联邦储备银行过于激进的紧缩周期引发的，导致整个经济和金融系统的连带效应。”
它说，失业率和偿债率是这种情况下需要关注的关键变量。
“经验表明，家庭可以忍受惊人的利率之痛，”该绿皮书写道。
“重点是每月还贷，并削减其他方面的支出。”
但是，即使心怀世界上最好的意愿，报告表示没有工作的借款人将发现非常难以还贷。
“没有工作的借款人将不得不更积极地削减非住房支出，其他支出的减少放大了住房衰退对整个经济的影响，”该绿皮书写道。
“在最坏的情况下，失业的借款人可能会决定减少他们的损失并退出住房市场。对于最近进入市场的人来说，负资产和强制清算是有可能的。”
没有工作的借款人会发现很难偿还贷款。(ABC News: Margaret Burin )
监管机构可能在出现金融不稳定之前采取行动
精算师们没有模拟的一件事是，如果住房市场下跌，监管机构和政府会怎么做。
历史告诉我们，他们通常会在这种情况发生之前进行干预。
如果失业率急剧上升，且人们大幅缩减开支，那么联邦储备银行将开始积极削减利率。
目前还没有这样的迹象。在上个月的董事会会议上，联邦储备银行表示，它预计通货膨胀将在截至12月季度的一年内达到约8%的峰值。央行将等待这方面的证据，因为它正在努力使通胀率回到2%至3%的目标区域。
毫无疑问，央行也将密切关注失业率的变化，因为利率走高开始冲击那些在疫情期间住房热潮中大量贷款的人。
即使天塌下来，政策制定者还是会出手干预。如果太多的人停止借贷，建筑业放缓，那么政治家们很可能会继续做他们一直在做的事情——刺激住房市场。
在过去的四十年里，两党政府都抛出了需求方面的激励措施，如首次置业者津贴和建筑补助金，他们以让住房更可负担作为幌子提供这些补助，结果却反而助燃了房价。
由于澳大利亚人的财富被捆绑在住房上，房地产市场崩溃的代价太大了。
在过去的几十年里，我们看到监管机构和政策制定者迅速采取行动来阻止这种情况的发生。